Modřice v posledních letech čelí rostoucímu tlaku na další bytovou výstavbu. Změna územního plánu proto omezila možnost stavět bytové domy mezi rodinnými domy a v centru města, zároveň ale zachovala plochy, kde je intenzivnější bytová výstavba vhodná. Zpřísnila také požadavky na parkování – minimálně jedno parkovací stání musí připadat na každou bytovou jednotku a samostatné stání také na ateliér či studio. Pro velké rozvojové území Husova–Nádražní město nově požaduje regulační plán, který má před další výstavbou vyřešit podobu celé lokality, dopravu, parkování i potřebnou veřejnou vybavenost. Nová pravidla i předchozí stavební uzávěra již obstály také před soudem. O podrobnostech a problémech kolem projektu informujeme v detailu na webu. AnMaz
Modřice jsou dlouhodobě atraktivním místem pro bydlení. Blízkost Brna a omezené množství volných pozemků ale zároveň vytvářejí značný tlak na další výstavbu. Nestačí proto řešit pouze to, zda je možné na konkrétním pozemku postavit další dům. Stejně důležité je, co nová výstavba znamená pro dopravu, parkování, školy, veřejný prostor a charakter jednotlivých částí města.
Cílem změn územního plánu proto není zastavit výstavbu bytových domů, ale jasněji určit, kde bytové domy patří, kde už vhodné nejsou a za jakých podmínek se mohou rozvíjet větší obytné lokality.
Problém není nový
Diskuse o intenzitě bytové výstavby probíhá v Modřicích řadu let. Už při přípravě územního plánu v roce 2015 se například u projektu Viladomy Modřice s přibližně 35 byty objevovaly připomínky upozorňující na nárůst dopravy, zatížení občanské vybavenosti, úbytek zeleně nebo změnu charakteru okolní zástavby. Návrh na přísnější regulaci tehdy do územního plánu zapracován nebyl.
Dalším impulzem byla bytová výstavba v Havlíčkově ulici. Také v reakci na ni tehdejší opozice prosadila zpracování Územní studie výšek, která vznikla v roce 2017. Byl to důležitý první krok, postupně se ale ukázalo, že samotná studie není pro účinnou regulaci nové výstavby dostatečná. Pozdější diskuse zastupitelstva ostatně zachycuje i případy staveb, které byly v souladu s územním plánem, ale nikoli se studií výšek.
Postupně se přidávaly další záměry v různých částech města. Samostatným příkladem je rozsáhlá výstavba Komenského–Husova, kde dnes vzniká více než 250 bytů a město současně řeší její dopady na parkování, školu a další infrastrukturu.
Regulace se postupně zpřesňovala
Na Územní studii výšek později navázala připravovaná změna územního plánu. Zprávu o uplatňování a pokyny pro zpracování změny č. 1 schválilo zastupitelstvo 8. března 2021 a první návrh byl veřejně projednán v roce 2022. Už tehdy se připravovalo také omezení možnosti stavět bytové domy v některých plochách.
Po volbách jsme tedy nezačínali od nuly. Rozpracovanou změnu jsme převzali, některá pravidla dále upravili a zpřesnili a pokračovali v jejím projednávání. Také výšková regulace původně vycházející ze studie z roku 2017 byla v rámci změny dále upravována. Ostatně samotná dokumentace změny uvádí, že výškové hladiny převzaté ze studie byly znovu „ověřeny a přiděleny“ jednotlivým plochám.
Aby složité řešení protipovodňových opatření nezdržovalo potřebnou regulaci výstavby, rozdělili jsme v roce 2023 původní změnu na části 1a a 1b. Současně jsme do změny doplnili další pravidla, zejména požadavek na regulační plán pro velké rozvojové území Husova–Nádražní.
Stavební uzávěra chránila připravovaná pravidla
Pořizování změny územního plánu trvá několik let, zatímco současně vznikaly další stavební záměry. Proto město v roce 2023 přistoupilo ke stavební uzávěře.
Nešlo o reakci na jediný dům nebo jednoho investora. Připravovalo se několik dalších záměrů bytové výstavby a současně bylo potřeba chránit i další území, například lokalitu zahrádek.
Smyslem uzávěry bylo zabránit tomu, aby během přípravy nových pravidel vznikly podle těch starých stavby, kterým měla připravovaná změna právě zabránit. Stavební uzávěra byla následně napadena u soudu, město ji však obhájilo a návrh na její zrušení soud zamítl.
Bytové domy mezi rodinnými domy nechceme
Změna č. 1a přinesla zásadní úpravu urbanistické koncepce města. Původní plochy SO – smíšené obytné, které umožňovaly vedle rodinných domů také výstavbu bytových domů, z územního plánu úplně zmizely. Týkalo se to například lokalit na Luční, Brněnské, Evropské, Tyršově, Hřbitovní nebo v Želešických Zahrádkách. Podle charakteru území byly převedeny zejména na BI – bydlení v rodinných domech.
Plochy SC – smíšené centrální zůstaly zachovány, protože v centru je přirozené propojení bydlení, obchodů a služeb. Nově v nich ale nejsou přípustné bytové domy.
Naopak plochy BH – bydlení v bytových domech zůstávají. Bytové domy tedy územní plán nezakazuje, ale směřuje je do míst, která jsou pro intenzivnější bydlení vhodnější.
Nejdřív pravidla pro celou čtvrť
Příkladem je rozsáhlé území mezi Husovou a Nádražní ulicí. Jeho další rozvoj nezakazujeme, ale nechceme opakovat situaci, kdy vznikají jednotlivé projekty a město jejich důsledky řeší až následně.
Proto jsme v roce 2023 doplnili požadavek na regulační plán, který má před další rozsáhlejší výstavbou stanovit pravidla pro celé území – podobu a výšku zástavby, dopravu, technickou infrastrukturu i veřejnou vybavenost. Součástí zadání je také řešení školských a zdravotnických zařízení a veřejného prostoru.
Princip je jednoduchý: nejprve musí být jasné, jak bude nová lokalita fungovat a jakou infrastrukturu bude potřebovat, a teprve potom má následovat další rozsáhlá bytová výstavba.
Parkování musí řešit ten, kdo staví
Změna územního plánu zpřesnila také požadavky na parkování. Pro každou bytovou jednotku, kancelář nebo ateliér musí být potřebné parkovací stání zajištěno na vlastním pozemku.
Je to zdánlivě technické pravidlo, ale pro hustě zastavěné Modřice velmi důležité. Veřejná ulice nemůže nahrazovat parkování, které nová nebo intenzivněji využívaná stavba sama nezajistí.
Nová pravidla obstála i u soudu
Změna 1a byla vydána zastupitelstvem v březnu 2025. Následně ji napadl jeden z vlastníků, přičemž spor se týkal především možnosti výstavby bytového domu na Hřbitovní ulici.
Město před soudem hájilo, že nejde o zásah namířený proti jednomu vlastníkovi. Regulace se změnila v řadě lokalit po celých Modřicích – plochy SO zanikly, bytové domy byly vyloučeny z SC, zatímco plochy BH pro bytové domy zůstaly zachovány.
V srpnu 2026 dal krajský soud městu za pravdu a návrh na zrušení části změny územního plánu zamítl. Stavební uzávěra i následná změna územního plánu tak zatím před soudem obstály.
Nejde o zákaz výstavby, ale o její pravidla
Modřice se budou dál rozvíjet a budou zde vznikat i nové byty. Není ale jedno, kde a jakým způsobem.
Chceme chránit charakter ulic rodinných domů a současně ponechat prostor pro bytovou výstavbu tam, kde pro ni lze zajistit odpovídající dopravu, parkování, školy a další infrastrukturu.
Nechceme zastavit rozvoj Modřic. Chceme, aby s novými domy současně vznikaly podmínky pro život lidí, kteří v nich budou bydlet – a aby problémy nové výstavby nemuselo město řešit až dodatečně.
