V místě, kde územní plán z roku 1995 počítal mimo jiné s parkovacím domem pro přibližně 200 automobilů, dnes vyrůstá více než 250 bytů. Projekt DIOS rezidence se postupně rozrostl nad rámec původní územní studie a město dnes řeší jeho dopady na parkování, kapacitu školy a další infrastrukturu. Původní smlouvu s investorem se podařilo nově upravit a získat také příspěvek 10 mil. Kč na další veřejná parkovací místa. Další dva bytové domy, které územní studie v lokalitě připouští, už současné vedení města odmítá. O podrobnostech a problémech kolem stavby informujeme v detailu na webu. AnMaz
V místě, kde územní plán z roku 1995 počítal mimo jiné s parkovacím domem přibližně pro 200 automobilů, dnes vyrůstá více než 250 bytů. Cestu k jednomu z největších bytových projektů v novodobé historii Modřic otevřel nový územní plán v roce 2016 a následná územní studie. Projekt se od té doby ještě zvětšil a město dnes řeší jeho dopady na parkování, kapacitu školy a další infrastrukturu. Další dva bytové domy, které původní studie v lokalitě připouští, už současné vedení města odmítá.
Od parkovacího domu k více než 250 bytům
Zásadní rozhodnutí pro budoucnost lokality padlo v roce 2016 při schválení nového územního plánu. Do té doby se zde nacházel bývalý průmyslový areál a předchozí územní plán v této části města počítal také s parkovacím objektem přibližně pro 200 automobilů.
Nový územní plán tuto koncepci změnil. Z bývalého průmyslového areálu vytvořil přestavbovou plochu určenou především pro bydlení v bytových domech. Podmínkou jejího využití bylo zpracování územní studie.
Ta byla dokončena a vložena do evidence územně plánovací činnosti v květnu 2019. Území rozdělila podle vlastnických vztahů na dvě části – větší část A na pozemcích společnosti DIOS a menší část B na sousedních pozemcích. Obě části spojovalo jedno urbanistické řešení, ale měly být realizovatelné samostatně.
Studie navrhovala postupné zvyšování domů od nižší zástavby v Komenského ulici směrem k vyšším bytovým domům na Husově. Pro celou řešenou lokalitu počítala s 211 bytovými jednotkami a 225 parkovacími stáními.
Projekt se postupně zvětšil
Územní studie však nebyla konečnou podobou výstavby. Při následné přípravě konkrétního projektu došlo k jeho dalšímu rozvoji. Již při projednávání smlouvy města s investorem v prosinci 2021 zazněla na zastupitelstvu informace o přibližně 270 bytech a 254 soukromých parkovacích stáních.
V současnosti realizovaný projekt zahrnuje přibližně 253 bytových jednotek, 13 ateliérů, ordinaci a komerční objekt. Celkem má vzniknout 272 parkovacích stání.
Ani tím ale nemusí být původně navržená přestavba celé lokality dokončena. Územní studie počítá směrem ke škole ještě s možností výstavby dalších dvou bytových domů. V případě jednoho z nich již bylo zahájeno povolovací řízení. Město proti záměru podalo námitky a další rozšiřování bytové výstavby v této lokalitě odmítá. Důvodem jsou především další dopady na dopravu, parkování a občanskou vybavenost v území, které již dnešní výstavba výrazně zatěžuje.
Smlouva z roku 2021
Důležitým okamžikem bylo uzavření smlouvy mezi městem a investorem v roce 2021. Město umožnilo zásahy související se stavbou na svých pozemcích a mimo jiné také druhý vjezd do areálu z Komenského ulice.
Investor se naopak zavázal vybudovat parkovací stání na Husově ulici, chodníky podél ulic Husova a Komenského, umožnit veřejnosti průchod areálem a vybavit vnitřní prostor mobiliářem a dětským hřištěm. Součástí dohody bylo také nahrazení veřejných parkovacích míst, která měla kvůli stavbě zaniknout, místy uvnitř nového areálu.
Právě zde se ale později ukázala slabina původní smlouvy. Řada závazků byla formulována poměrně obecně a bez dostatečného právního zajištění jejich budoucího plnění.
Nejviditelnější to bylo u veřejných parkovacích míst. Náhradní místa mají vzniknout ve vnitrobloku nad společnými podzemními garážemi. Po prodeji bytů však budou pozemky a společné části areálu patřit vlastníkům jednotlivých jednotek. Zajistit, aby tato místa zůstala veřejnosti k dispozici i za deset či dvacet let, se proto ukázalo podstatně složitější, než původní smlouva předpokládala.
Podobný problém se projevil při změně stavby před dokončením. Investor požádal mimo jiné o úpravu vzhledu staveb, použití jiných materiálů a redukci některých prvků mobiliáře a dětského hřiště, které byly součástí dohody s městem. Město proti změně podalo námitky a následně také odvolání. Původní smlouva je však občanskoprávním závazkem a není součástí stavebního povolení. Stavební úřad proto při povolování změny stavby nemůže její obsah jednoduše vymáhat.
Neobvyklá personální souvislost
Celý příběh má také jednu neobvyklou personální souvislost. Smlouva s investorem byla uzavřena v době předchozího vedení města a tehdejším starostou byl Ing. Josef Šiška. Ten dnes pracuje pro stavební firmu, která bytové domy DIOS realizuje.
Samo o sobě to samozřejmě neznamená, že by při přípravě projektu nebo uzavírání původní smlouvy došlo k něčemu nezákonnému. Vzhledem k historii projektu a významu rozhodnutí, která město v minulosti přijalo, však považujeme za správné tuto skutečnost nezamlčovat.
Parkování muselo město znovu otevřít
Po volbách v roce 2022 tak nové vedení převzalo projekt, jehož základní parametry byly již povoleny a jehož vztah k městu upravovala uzavřená smlouva. Při dalších změnách projektu se proto město pokusilo využít prostor, který ještě mělo, a podmínky původní dohody zpřesnit.
Jednání s investorem trvala přibližně dva roky. Výsledkem je dohoda schválená zastupitelstvem v lednu 2026. Zachovává veřejnosti 15 parkovacích míst ve vnitrobloku a snaží se jejich budoucí užívání právně lépe zajistit. Vedle toho investor poskytne městu finanční příspěvek ve výši 10 mil. Kč na rozvoj veřejné infrastruktury, zejména na vybudování dalších parkovacích míst.
Ani toto řešení samozřejmě nemůže vrátit situaci do doby před povolením stavby. Je ale výsledkem snahy získat pro město a obyvatele lokality více, než zajišťovala původní dohoda.
Význam parkování se přitom neomezuje jen na bezprostřední okolí DIOSu. Očekávané nastěhování obyvatel nových bytových domů je také jedním z důvodů, proč město připravilo zavedení rezidentního parkování.
Stovky nových obyvatel a kapacita školy
Dopady tak rozsáhlého projektu ale nekončí u automobilů. Více než 250 nových bytů znamená potenciálně stovky nových obyvatel a s nimi další nároky na základní a mateřskou školu, dopravu, veřejná prostranství a další služby.
Budoucí kapacita základní školy se řešila již v době přípravy projektu DIOS. Studie jejího rozšíření vznikla za předchozího vedení města a v roce 2022 byla zpracována také populační projekce a analýza školství zaměřená na budoucí kapacity. V srpnu 2022 ji tehdejší rada vzala na vědomí a další řešení předala nově zvolenému zastupitelstvu.
Po volbách v roce 2022 nové vedení přípravu rozšíření školy znovu otevřelo. V listopadu rada nejprve odmítla navrhovanou rozpočtovou položku zahrnující architektonickou soutěž a projektové a inženýrské činnosti. Nešlo však o odmítnutí rozšíření školy. O necelé dva týdny později toto usnesení zrušila, vyčlenila 1,5 mil. Kč na další přípravu přístavby a vytvořila pracovní skupinu složenou mimo jiné ze zástupců školy, rodičů, školské rady, vedení města i opozice.
Následně byla zpracována studie možností navýšení kapacity školy a na jejím základě město pokračuje v projektové přípravě jejího rozšíření.
Další dva bytové domy už město nechce
Dnešní výstavbou navíc rozvoj celé přestavbové plochy podle původní územní studie nekončí. Směrem ke škole studie připouští ještě dva další bytové domy.
Právě tady už současné vedení zastává jednoznačný postoj. Další bytovou výstavbu v této lokalitě nepovažujeme vzhledem k již realizovanému rozsahu a jeho dopadům za vhodnou. V případě připravovaného dalšího bytového domu proto město využilo svého postavení účastníka řízení a proti záměru podalo námitky.
DIOS rezidence není městskou investicí. Její příběh ale velmi dobře ukazuje, jak dlouhodobé důsledky mohou mít rozhodnutí v územním plánování a smlouvy uzavírané s developery. Během deseti let se území posunulo od koncepce, která zde počítala mimo jiné s parkovacím objektem přibližně pro 200 vozidel, přes územní studii s 211 byty až k dnešnímu projektu s více než 250 byty.
S rozhodnutími učiněnými před lety ale město pracuje dodnes. Musí řešit parkování, kapacitu školy a školky, veřejný prostor i další dopady stovek nových obyvatel. Symbolické přitom je, že v místě, kde předchozí územní plán počítal s parkovacím objektem, dnes vyrůstá rozsáhlá bytová zástavba a město musí hledat nové plochy pro parkování – mimo jiné za pomoci desetimilionového příspěvku vyjednaného s investorem. Zároveň se snaží zabránit tomu, aby se již tak intenzivní bytová výstavba v této části Modřic dále rozšiřovala.
